Arama

Son günlerde artan oranda gerçekleşen konut üretimi ve satışı birçok tüketici mağduriyetinin de ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Ailesinin barınma ihtiyacı için gerekirse uzun yıllar boyunca kredi ödemeyi göze alıp borçlanarak konut (daire) satın alan tüketiciler satın aldıkları konutlarda birçok hukuki ve fiili ayıpla karşılaşmaktadır. Ayıplı konuttan (evden) anlaşılması gereken nedir? Ayıplı konutun imar planı, imar planına uygun jeolojik raporu, mimari projesi, statik - betonarme projesi, tesisat projeleri (su, elektrik, ısı) bulunmamaktadır. Bu projeler, belediye veya bayındırlık müdürlüğünce onaylı değildir. Konutun bağlı bulunduğu belediye veya bayındırlık müdürlüğünce onaylanmış yapı ruhsatı bulunmamakta ve yapı kullanma izni bulunmamaktadır.Belediye sınırları içerisinde bulunan binaların kanalizasyon tesisatı belediyenin kanalizasyon şebekesine bağlı bulunmamaktadır. Konutun depreme dayanıklılık raporu bulunmamaktadır. Ayıplı konutlarda inşaatın yapımında kullanılan malzemeler onaylı projelere ve standartlara uygun seçilmemektedir. Binanın ve binadaki tüm tesisatların yapımındaki işçilik kalitesi düşüktür.Ayıplı konutun ısı yalıtımı yapılmamakta, otoparkı, asansörü, yangın merdiveni, bahçe düzenlemesi, çocuk oyun alanı ve yeşil alanının bulunmamaktadır. Ayrıca yapılan bu düzenlemeler mevcut yönetmelik ve mevzuata uygun yapılmamakta ilgili belediye veya bayındırlık müdürlüğünce belgelendirilmemektedir.Yine bazı ayıplı konutlarda ise kolon kirişlerinde ve köşelerde dikkat çekecek derinliklerde çatlaklar bulunmaktadır. Temellerde yalıtım işlemleri yapılmamakta ayrıca kar, yağmur suyu için çatı ve balkon giderleri bulunmamaktadır. Bulunan giderler suyu bina çeperlerine ve temellerine zarar vermeyecek şekilde uygun yerlere iletmemektedir. Dört kattan yüksek binalarda asansör olması gerektiği halde bulunmamakta; asansörler yönetmeliğe uygun şekilde yapılmamaktadır. Binaların bodrumu bulunmamaktadır. Pencere üstlerinde sahte kirişler bulunmaktadır.Ayıplı konutlar, tapu sicil kütüğüne kayıtlı değildir. Satın alınan apartman daireleri kat mülkiyeti kurulmadan satılmakta dolayısıyla kat mülkiyeti tapu senedi bulunmamaktadır. Konutun tapu kaydında ipotek, şerh v.b. kayıtlar bulunduğu halde satış yapılmaktadır.Bu ayıpların Borçlar Kanununun ifadesi ile kusurların başında satın alınan konutun vaadedilen vasıflara uymaması gelmektedir. Yukarıda sayılanların dışında inşaat esnasında kullanılan malzemenin kalitesiz olması, evin su alması, konutta kapalı garaj olmaması gibi akla gelecek veya gelmeyecek çok çeşitli ayıp (kusur) ile karşılaşılmaktadır.Fiili (maddi) ayıpların dışında, satın alınan konutlar da hukuki ayıplarda meydana çıkmaktadır. Özellikle tüketicilerin gayrimenkul-tapu hukuku konusunda bilgisizliğinden faydalanan kötüniyetli satıcılar çeşitli hukuki ayıplı daireleri (konutları) tüketicilere satabilmektedirler. Bunların başında iskan müsaadesi (ruhsatı) olmayan konutların satılması geldiği gibi, tapu devir esnasında konutun tamamının satışının yapılması yerine belirli bir payının satış ve tapu devrinin yapılması gibi çeşitli hukuki ayıplar gelmektedir.Örnekler çoğaltılabilir. Ancak kapsayıcı olması açısından ayıplı konutun ne anlama geldiğini Tüketici Yasasının ifadesine bakarak anlayabiliriz. 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ifadesi ile Ayıplı Mal : Madde 4- (Değişik: 6/3/2003-4822/4 md.) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal olarak kabul edilir.Yukarıda anlatıldığı şekilde ve vasıflarda olan ayıplı konut ile karşılaşan tüketici derhal durumu satıcıya iadeli taahhütlü mektup veya noter ihtarnamesi ile bildirmelidir. Herkesin anlayabileceği ve görülebileceği nitelikteki ayıplar için malın tüketiciye tesliminden itibaren 30 gün içerisinde “ayıp ihbarının” yapılması gerekmektedir.Ancak “gizli ayıp” olarak nitelenebilecek ayıplarda (kullandıkça veya sonradan ortaya çıkan veya bir profesyonel örneğin bir inşaat mühendisi veya bir mimarın incelemesi ile bulunabilecek nitelikte ayıplar) zamanaşımı süresinin sonuna kadar dava açılabilmektedir. Ayıplı konutta zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak, satılan konutun ayıbı tüketiciden, satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı işlemez. Ayıplı konut ile karşılaşan tüketicilerin tercih hakları: 1-) Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi fesih hakkı 2-) Ayıplı çıkan konutun iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesi, 3-) Meydana çıkan ayıp oranından satış bedelinden indirim ve iade yapılması, 4-) Meydana çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir ad altında bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamir edilmesi, Tüketici, bu haklardan hangisini seçeneğini yani malın mevcut durumu ve kendi ihtiyaç ve menfaatlerine göre en uygun olanını dikkatle belirlemelidir. Bu haklardan yalnızca biri kullanılabilir. Tüketici Mahkemelerinin Görev Alanı: Burada hemen belirtilmelidir ki tüketici, ticari dağıtım zincirinin nihai halkasını oluşturur; ekonominin nihai hedefi olan tüketicinin, satıcı karşısında daha etkin olarak korunması gereği, tüketici hukukunun temel düşüncesini oluşturmaktadır. Bu noktada tüketici, üretilip piyasaya sürülen ve üretim sürecinin hiçbir aşamasında bilgi sahibi olmadığı ürün veya sunulan hizmeti satın aldığı bir ilişkide doğal olarak zayıf durumdadır. Yasa koyucunun iradesi tüketiciyi 4077 sayılı yasa kapsamında korumak olup, üretim aşamasında bilgi sahibi olmadığı malları veya sunulan hizmetleri satın alan ve sözleşmede satıcıya karşı zayıf durumda olan tüketicinin, sonradan bu mal veya hizmetlerin ayıplı çıkması sonucu doğan zararının tazmin edilmesini sağlamaktır. Bu açıklamalar çerçevesinde; konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar, az yukarıda sözü edilen 4077 sayılı Kanunun 3/c kapsamına alındığına göre; her halükarda tüketici hukuku hükümleri kapsamında korunması gerektiği açıktır. Eş söyleyişle, yasa koyucunun iradesinin, yüklenici tarafından inşaatı tamamlanmadan veya kat mülkiyeti oluşturulmadan satışa sunulmuş olan konutlar ve yazlıkları satın alan tüketicileri de kapsadığı kuşkusuzdur. Böylesi bir satım sözleşmesinde tüketicinin, imalatçı olan yükleniciye karşı güçsüz durumda olduğu, bilgi edinme ve ekonomik çıkarlarının korunması haklarını kullanamadığı her türlü duraksamadan uzaktır. Dolayısıyla, satışa konu edilen konutta açık veya gizli ayıpların ortaya çıkması halinde, 4077 sayılı Kanunun himayesine sığınabilecektir. Kısaca, konut alım satımına dair uyuşmazlıkların 4077 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi için mutlaka yapılmış (tamamlanmış) olan konutun veya kat mülkiyeti oluşturulmuş konutun alım-satıma konu olması söz konusu olmayıp, tamamlanmamış veya hiç yapımına başlanmamış konutlarda 4077 sayılı Kanunun kapsamındadır. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Tüketicinin ve Rekabetin Korunması Genel Müdürlüğü Uzmanı Aysun Suntay’ın hazırladığı “Mortgage ve Tüketicilere Etkileri” konulu araştırmayı sunuyoruz. İnşaat sektörü kadar tüketicilerin de büyük umutlarla beklediği ve kamuoyunda mortgage olarak bilinen İpotekli Konut Finansmanı Yasası, 6 Mart 2007′de yürürlüğe girdi. 5582 sayılı bu kanunla birçok kanunda değişiklik yapıldı. Bu değişiklikleri madde madde şöyle inceleyebiliriz: Yeni mortgage şirketleri kurulacak - Madde 3 4077 sayılı Kanunun ‘Tanımlar’ başlıklı 3′üncü maddesi, 5582 sayılı kanunun getirdiği düzenlemeleri karşılayacak şekilde genişletilmiş ve kanuna ‘konut finansmanı kuruluşu’ tanımı eklenmiştir. Buna göre Konut finansmanı kuruluşu, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen kuruluşları kapsamaktadır. 38/A maddesinde belirtilen kuruluşlar ise, konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir. Ayıplı malın sorumluluğu 1 yıla indirildi (Konut finansman kuruluşları için) - Madde 4 4077 sayılı kanunun ayıplı mal başlıklı 4. maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10′uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunlar müteselsilen sorumludurlar. Satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Konutun ayıbı gizlenmişse sorumluluk sınırsız - Madde 4 4077 sayılı kanuna göre, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıba karşı sorumluluk 5 yıl olarak düzenlenmiştir. Ancak, 5582 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile kredi verenin bağlı kredilerdeki sorumluluğu 1 yıla indirilmiştir. Ayrıca, konutun tamamından sorumlu iken kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlı sorumlu hale gelmiştir. Satılan konutun ayıbı, tüketiciden ağır kusur veya hile ile gizlenmiş ise bu zamanaşımı süresi işlemeyecek, ayıba karşı sorumlu tutulanlar sınırsız sorumlu olacaklardır. Teslim edilmeyen konuttan, müteahhit gibi kredi veren de sorumlu - Madde 7 4077 sayılı kanunun kampanyalı satışlara ilişkin 7. maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. İlan ve taahhüt edilen mal veya hizmetin teslimatının veya ifasının hiç ya da gereği gibi yapılmaması durumunda, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ve 10′uncu maddenin beşinci fıkrasına göre kredi veren müteselsilen sorumludur. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması durumunda, 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ile birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumludur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Bankalar ayıplı konuttan müteselsil sorumlu - Madde 7 Kampanyalı satış yolu ile konut almak isteyen tüketiciler de finansmanı mortgage yolu ile yapabileceklerdir. Bu durumda da, satıcı ve sağlayıcı ile birlikte finansman kuruluşu da kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacaktır. Konutun ayıplı olması halinde sorumluluk süresi bağlı kredilerde 1 yıl, satılan konutun ayıbı, tüketiciden ağır kusur veya hile ile gizlenmiş ise sınırsızdır. Kooperatifler de mortgage kapsamında - Madde 10/B Konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortaklarının da tüketici olarak kabul edilerek bu madde kapsamına alınması da özellikle kooperatiflerin de bu sistem dahilinde finanse edilmesini sağlayacaktır. Değişken faiz uygulaması… - Madde 10/B Aynı zamanda sözleşmenin kurulması aşamasında değişken faiz tercih edildiği takdirde faiz oranının belirlenmesinde kullanılacak endeksin ne olacağı ve bu endekse bağlı artış ve azalış aralığının ve bu artış ve azalışın ne sürede değişeceğinin belirlenmesi gerekmektedir. Bu endeksler TCMB tarafından, bu endekslerin artış azalış aralığı ve azami faiz oranı ise sözleşme anında tüketici ile karşılıklı müzakere edilerek belirlenecektir. Konut finansmanı sözleşmelerinde yer alması gereken asgari unsurlar 5582 sayılı Kanunda sıralanmıştır. Sözleşme öncesinde bilgi formu verilecek - Madde 10/B 5582 sayılı Kanunla 4077 sayılı Kanunda yapılan en kapsamlı değişiklik Kanuna 10/B maddesinin eklenmesidir. Bu madde ile birlikte Sanayi ve Ticaret Bakanlığına sözleşme öncesi koşulları içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu düzenleme yetkisi verilmiştir. Bakanlık bu formu ve erken ödeme durumunda yapılacak faiz indirimi ile kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanması yönelik hükümlere çıkaracağı yönetmelikte yer verecektir. Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz sayılacaktır. Bu tüketicilerin sözleşmeyi okumadan acele olarak imzalamasını önlemeye yönelik bir düzenlemedir. Üst üste iki taksit ödenmezse temerrüt oluşacak - Madde 10/B Konut finansmanı sözleşmesinin de tüketici kredisi sözleşmesi gibi yazılı yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Borçlu birbirini izleyen en az iki taksiti ödeyemez ise temerrüde düşmüş kabul edilir ve bu durum ilgili finansman kuruluşu tarafından 5 gün içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla tüketiciye bildirilir, en az bir ay süre verilerek muacceliyet uyarısında bulunulur. (Tüketici kredilerinde bu 5 günlük süre bir hafta olarak uygulanmaktadır.) Bu sürenin sonunda, konut finansmanı kuruluşu, yetkili kişilere konutun kıymet takdirini yaptırır ve takdir edilen kıymeti 10 iş günü içerisinde tüketiciye bildirir. Takdir edilen kıymet konut finansmanı kuruluşu tarafından dikkate alınarak konutun satışı gerçekleştirilir. Konut bedeli yetersiz kalırsa tüketici farkı ödeyecek - Madde 10/B Eğer, konutun satışından elde edilen gelir, tüketicinin ödeyemediği bedelden düşükse tüketici konut finansmanı kuruluşunun zararından sorumludur. Eğer konutun satışından elde edilen gelir, tüketicinin ödeyemediği bedelden yüksek ise aradaki fark tüketiciye ödenir. Örneğin tüketici 100.000 TL tutarında kredi kullandı ve 75.000 TL’sini ödeyemeyerek sistemden çıktı. Bankada evi 65.000 TL’ye sattı. Bu durumda banka 10.000 TL zararda olur ve bu zarar tüketici tarafından karşılanır. Eğer Banka evi 90.000 TL’ye satarsa 15.000 TL’lik karı tüketiciye öder. Konutun satışının gerçekleştirilmesinden sonra tüketici, konutu tahliye etmekle yükümlüdür. Zamanında teslim edilmeyen konutların sorumluluğu - Madde 10/B Konut finansmanı kredisinde de tüketici kredisinde olduğu gibi adi kefalet hükümleri geçerlidir. Dolayısıyla öncelikle asıl borçlunun takip edilmesi ve bundan bir sonuç elde edilemediği takdirde, kefil aleyhine takip yapılması gerekir. Asıl borçluya başvurmadan direkt olarak kefilden borcun ifası talep edilemez. Konut finansmanı kuruluşunun bağlı kredi vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren kuruluş satıcı ile birlikte kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumludur. Konut finansmanı sözleşmesi ödemelerinin de tüketici kredisi sözleşmesi ödemeleri gibi bir kıymetli evraka bağlanması yasaktır. Değişken faiz uygulaması da başladı - Madde 10/B 5582 sayılı Kanunla getirilen önemli değişikliklerden biri de faiz sisteminde yapılan değişikliklerdir. Mortgage sözleşmelerinde sabit faizin yanı sıra değişken faiz ve sabit faiz ile değişken faizin karma olarak kullanıldığı üç faiz sistemi uygulanacak. Oranın değişken olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede esas alınacak referans faiz ve endeksler TCMB tarafından (referans endeks, 1 Haziran 2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere TÜFE olarak belirlenmiştir), tüketicilerin bu faiz ve endeksler konusunda bilgilendirilmesine yönelik yöntemlere ilişkin usul ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenir. Sabit faizde erken ödemeye yüzde 2 ceza var - Madde 10/B Hem değişken, hem de sabit faizle borçlanma durumunda tüketici erken ödemede bulunmak isteyebilir. Ya da bir veya birden çok taksit ödemesini vadesinden önce yapabilir. Bu durumda konut finansmanı kuruluşu gerekli erken ödeme indirimini yapmak zorundadır. Bunun yanında faiz oranının sabit olarak belirlendiği durumunda, tüketicinin erken ödemede bulunması halinde konut finansmanı kuruluşu, erken ödenen tutarın gerekli faiz indirimi yapıldıktan sonra kalan kısmının yüzde 2’sini geçmemek suretiyle erken ödeme ücreti talep etme hakkına sahiptir. Mortgage’tan önce kredi alanlar yüzde 2 ceza ödemeyecek - Sermaye Piyasası Kanununa Eklenen Geçici Madde 11 Eskiden kredi kullanan tüketiciler gerek eski sisteme (4077/10. madde), gerekse yeni sisteme (4077/10/B) dahil olsalar dahi erken ödemede herhangi bir ücret (yüzde 2) ödemeyeceklerdir. Gerek eskiden kredi alan tüketicilerden yeni sisteme geçenler, gerekse yeni sistemden kredi alan tüketiciler geri ödemelerdeki taksit miktarları içerisindeki faizler üzerinden alınan yüzde 5 banka ve sigorta muameleleri vergisinden (BSMV) muaf olacaklardır. AYIPLI KONUTU İADE ETMEK VEYA BEDEL İNDİRİMİ İSTEMEK TÜKETİCİNİN HAKKIDIR.