•  
  • TR
  • |
  • EN
  •  
 
 
 
 

Arama

 
Şehir
ilçe
Semt
Kategori
Yapı Tipi
Emlak Türü
Fiyat
ilan Kodu

Detaylı Arama

  • KONUT
  •  
  • YER
  •  
  • FABRKA
  •  
  • ARSA
  •  
  • 21 Temmuz 2018 Cumartesi
    Saat Ayarlanyor
 
 
 
AYIPLI KONUTU İADE ETMEK
Son gnlerde artan oranda gerekleen konut retimi ve sat birok tketici maduriyetinin de ortaya kmasna neden olmaktadr. Ailesinin barnma ihtiyac iin gerekirse uzun yllar boyunca kredi demeyi gze alp borlanarak konut (daire) satn alan tketiciler satn aldklar konutlarda birok hukuki ve fiili aypla karlamaktadr. Aypl konuttan (evden) anlalmas gereken nedir? Aypl konutun imar plan, imar planna uygun jeolojik raporu, mimari projesi, statik - betonarme projesi, tesisat projeleri (su, elektrik, s) bulunmamaktadr. Bu projeler, belediye veya bayndrlk mdrlnce onayl deildir. Konutun bal bulunduu belediye veya bayndrlk mdrlnce onaylanm yap ruhsat bulunmamakta ve yap kullanma izni bulunmamaktadr. Belediye snrlar ierisinde bulunan binalarn kanalizasyon tesisat belediyenin kanalizasyon ebekesine bal bulunmamaktadr. Konutun depreme dayankllk raporu bulunmamaktadr. Aypl konutlarda inaatn yapmnda kullanlan malzemeler onayl projelere ve standartlara uygun seilmemektedir. Binann ve binadaki tm tesisatlarn yapmndaki iilik kalitesi dktr. Aypl konutun s yaltm yaplmamakta, otopark, asansr, yangn merdiveni, bahe dzenlemesi, ocuk oyun alan ve yeil alannn bulunmamaktadr. Ayrca yaplan bu dzenlemeler mevcut ynetmelik ve mevzuata uygun yaplmamakta ilgili belediye veya bayndrlk mdrlnce belgelendirilmemektedir. Yine baz aypl konutlarda ise kolon kirilerinde ve kelerde dikkat ekecek derinliklerde atlaklar bulunmaktadr. Temellerde yaltm ilemleri yaplmamakta ayrca kar, yamur suyu iin at ve balkon giderleri bulunmamaktadr. Bulunan giderler suyu bina eperlerine ve temellerine zarar vermeyecek ekilde uygun yerlere iletmemektedir. Drt kattan yksek binalarda asansr olmas gerektii halde bulunmamakta; asansrler ynetmelie uygun ekilde yaplmamaktadr. Binalarn bodrumu bulunmamaktadr. Pencere stlerinde sahte kiriler bulunmaktadr. Aypl konutlar, tapu sicil ktne kaytl deildir. Satn alnan apartman daireleri kat mlkiyeti kurulmadan satlmakta dolaysyla kat mlkiyeti tapu senedi bulunmamaktadr. Konutun tapu kaydnda ipotek, erh v.b. kaytlar bulunduu halde sat yaplmaktadr. Bu ayplarn Borlar Kanununun ifadesi ile kusurlarn banda satn alnan konutun vaadedilen vasflara uymamas gelmektedir. Yukarda saylanlarn dnda inaat esnasnda kullanlan malzemenin kalitesiz olmas, evin su almas, konutta kapal garaj olmamas gibi akla gelecek veya gelmeyecek ok eitli ayp (kusur) ile karlalmaktadr. Fiili (maddi) ayplarn dnda, satn alnan konutlar da hukuki ayplarda meydana kmaktadr. zellikle tketicilerin gayrimenkul-tapu hukuku konusunda bilgisizliinden faydalanan ktniyetli satclar eitli hukuki aypl daireleri (konutlar) tketicilere satabilmektedirler. Bunlarn banda iskan msaadesi (ruhsat) olmayan konutlarn satlmas geldii gibi, tapu devir esnasnda konutun tamamnn satnn yaplmas yerine belirli bir paynn sat ve tapu devrinin yaplmas gibi eitli hukuki ayplar gelmektedir. rnekler oaltlabilir. Ancak kapsayc olmas asndan aypl konutun ne anlama geldiini Tketici Yasasnn ifadesine bakarak anlayabiliriz. 4077 Sayl Tketicinin Korunmas Hakknda Kanun ifadesi ile Aypl Mal : Madde 4- (Deiik: 6/3/2003-4822/4 md.) Ambalajnda, etiketinde, tantma ve kullanma klavuzunda ya da reklam ve ilnlarnda yer alan veya satc tarafndan bildirilen veya standardnda veya teknik dzenlemesinde tespit edilen nitelik veya nitelii etkileyen niceliine aykr olan ya da tahsis veya kullanm amac bakmndan deerini veya tketicinin ondan bekledii faydalar azaltan veya ortadan kaldran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler ieren mallar, aypl mal olarak kabul edilir. Yukarda anlatld ekilde ve vasflarda olan aypl konut ile karlaan tketici derhal durumu satcya iadeli taahhtl mektup veya noter ihtarnamesi ile bildirmelidir. Herkesin anlayabilecei ve grlebilecei nitelikteki ayplar iin maln tketiciye tesliminden itibaren 30 gn ierisinde “ayp ihbarnn” yaplmas gerekmektedir. Ancak “gizli ayp” olarak nitelenebilecek ayplarda (kullandka veya sonradan ortaya kan veya bir profesyonel rnein bir inaat mhendisi veya bir mimarn incelemesi ile bulunabilecek nitelikte ayplar) zamanam sresinin sonuna kadar dava alabilmektedir. Aypl konutta zamanam sresi 5 yldr. Ancak, satlan konutun ayb tketiciden, satcnn ar kusuru veya hile ile gizlenmise zamanam ilemez. Aypl konut ile karlaan tketicilerin tercih haklar: 1-) dedii bedeli ispat etmek kayd ile bedel iadesini ieren szlemeyi fesih hakk 2-) Aypl kan konutun iade ve teslim alnarak yerine ayn nitelikte aypsz bir konutun verilmesi, 3-) Meydana kan ayp oranndan sat bedelinden indirim ve iade yaplmas, 4-) Meydana kan ayplarn cretsiz ve herhangi bir ad altnda bir bedel talep edilmeden cretsiz tamir edilmesi, Tketici, bu haklardan hangisini seeneini yani maln mevcut durumu ve kendi ihtiya ve menfaatlerine gre en uygun olann dikkatle belirlemelidir. Bu haklardan yalnzca biri kullanlabilir. Tketici Mahkemelerinin Grev Alan: Burada hemen belirtilmelidir ki tketici, ticari datm zincirinin nihai halkasn oluturur; ekonominin nihai hedefi olan tketicinin, satc karsnda daha etkin olarak korunmas gerei, tketici hukukunun temel dncesini oluturmaktadr. Bu noktada tketici, retilip piyasaya srlen ve retim srecinin hibir aamasnda bilgi sahibi olmad rn veya sunulan hizmeti satn ald bir ilikide doal olarak zayf durumdadr. Yasa koyucunun iradesi tketiciyi 4077 sayl yasa kapsamnda korumak olup, retim aamasnda bilgi sahibi olmad mallar veya sunulan hizmetleri satn alan ve szlemede satcya kar zayf durumda olan tketicinin, sonradan bu mal veya hizmetlerin aypl kmas sonucu doan zararnn tazmin edilmesini salamaktr. Bu aklamalar erevesinde; konut ve tatil amal tanmaz mallar, az yukarda sz edilen 4077 sayl Kanunun 3/c kapsamna alndna gre; her halkarda tketici hukuku hkmleri kapsamnda korunmas gerektii aktr. E syleyile, yasa koyucunun iradesinin, yklenici tarafndan inaat tamamlanmadan veya kat mlkiyeti oluturulmadan sata sunulmu olan konutlar ve yazlklar satn alan tketicileri de kapsad kukusuzdur. Bylesi bir satm szlemesinde tketicinin, imalat olan ykleniciye kar gsz durumda olduu, bilgi edinme ve ekonomik karlarnn korunmas haklarn kullanamad her trl duraksamadan uzaktr. Dolaysyla, sata konu edilen konutta ak veya gizli ayplarn ortaya kmas halinde, 4077 sayl Kanunun himayesine snabilecektir. Ksaca, konut alm satmna dair uyumazlklarn 4077 sayl Kanun kapsamnda deerlendirilmesi iin mutlaka yaplm (tamamlanm) olan konutun veya kat mlkiyeti oluturulmu konutun alm-satma konu olmas sz konusu olmayp, tamamlanmam veya hi yapmna balanmam konutlarda 4077 sayl Kanunun kapsamndadr. Sanayi ve Ticaret Bakanl Tketicinin ve Rekabetin Korunmas Genel Mdrl Uzman Aysun Suntay’n hazrlad “Mortgage ve Tketicilere Etkileri” konulu aratrmay sunuyoruz. naat sektr kadar tketicilerin de byk umutlarla bekledii ve kamuoyunda mortgage olarak bilinen potekli Konut Finansman Yasas, 6 Mart 2007′de yrrle girdi. 5582 sayl bu kanunla birok kanunda deiiklik yapld. Bu deiiklikleri madde madde yle inceleyebiliriz: Yeni mortgage irketleri kurulacak - Madde 3 4077 sayl Kanunun ‘Tanmlar’ balkl 3′nc maddesi, 5582 sayl kanunun getirdii dzenlemeleri karlayacak ekilde geniletilmi ve kanuna ‘konut finansman kuruluu’ tanm eklenmitir. Buna gre Konut finansman kuruluu, 2499 sayl Sermaye Piyasas Kanunu’nun 38/A maddesinin ikinci fkrasnda belirtilen kurulular kapsamaktadr. 38/A maddesinde belirtilen kurulular ise, konut finansman kurulular konut finansman amacyla dorudan tketiciye kredi kullandran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankaclk Dzenleme ve Denetleme Kurumu tarafndan konut finansman faaliyetinde bulunmas uygun grlen finansal kiralama irketleri ve finansman irketleridir. Aypl maln sorumluluu 1 yla indirildi (Konut finansman kurulular iin) - Madde 4 4077 sayl kanunun aypl mal balkl 4. maddesinin nc fkras aadaki ekilde deitirilmitir. malat-retici, satc, bayi, acente, ithalat ve 10′uncu maddenin beinci fkrasna veya 10/B maddesinin dokuzuncu fkrasna gre kredi veren, aypl maldan ve tketicinin bu maddede yer alan seimlik haklarndan dolay mteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fkrasna gre kredi veren konut finansman kuruluunun sorumluluu teslim tarihinden itibaren 1 yl sre ve kullandrd kredi miktar ile snrldr. Konut finansman kurulular tarafndan 10/B maddesinin dokuzuncu fkrasna gre verilen kredilerin devrolmas halinde dahi, kredi veren konut finansman kuruluunun sorumluluu devam eder. Krediyi devralan kurulu bu madde kapsamnda sorumlu olmaz. Aypl maln neden olduu zarardan dolay birden fazla kimse sorumlu olduu takdirde bunlar mteselsilen sorumludurlar. Satlan maln aypl olduunun bilinmemesi bu sorumluluu ortadan kaldrmaz. Konutun ayb gizlenmise sorumluluk snrsz - Madde 4 4077 sayl kanuna gre, konut ve tatil amal tanmazlarda ayba kar sorumluluk 5 yl olarak dzenlenmitir. Ancak, 5582 sayl Kanunla yaplan deiiklik ile kredi verenin bal kredilerdeki sorumluluu 1 yla indirilmitir. Ayrca, konutun tamamndan sorumlu iken kullandrd kredi miktar ile snrl sorumlu hale gelmitir. Satlan konutun ayb, tketiciden ar kusur veya hile ile gizlenmi ise bu zamanam sresi ilemeyecek, ayba kar sorumlu tutulanlar snrsz sorumlu olacaklardr. Teslim edilmeyen konuttan, mteahhit gibi kredi veren de sorumlu - Madde 7 4077 sayl kanunun kampanyal satlara ilikin 7. maddesinin nc fkras aadaki ekilde deitirilmitir. lan ve taahht edilen mal veya hizmetin teslimatnn veya ifasnn hi ya da gerei gibi yaplmamas durumunda, satc, salayc, bayi, acente, imalat-retici, ithalat ve 10′uncu maddenin beinci fkrasna gre kredi veren mteselsilen sorumludur. lan ve taahht edilen konutun teslimatnn hi, gerei gibi ya da zamannda yaplmamas durumunda, 10/B maddesinin dokuzuncu fkrasna gre kredi veren konut finansman kuruluu, satc, salayc, bayi, acente, imalat-retici, ithalat ile birlikte, kullandrd kredi miktar kadar mteselsilen sorumludur. Konut finansman kurulular tarafndan 10/B maddesinin dokuzuncu fkrasna gre verilen kredilerin devrolmas halinde dahi, kredi veren konut finansman kuruluunun sorumluluu devam eder. Krediyi devralan kurulu bu madde kapsamnda sorumlu olmaz. Bankalar aypl konuttan mteselsil sorumlu - Madde 7 Kampanyal sat yolu ile konut almak isteyen tketiciler de finansman mortgage yolu ile yapabileceklerdir. Bu durumda da, satc ve salayc ile birlikte finansman kuruluu da kullandrd kredi miktar kadar mteselsilen sorumlu olacaktr. Konutun aypl olmas halinde sorumluluk sresi bal kredilerde 1 yl, satlan konutun ayb, tketiciden ar kusur veya hile ile gizlenmi ise snrszdr. Kooperatifler de mortgage kapsamnda - Madde 10/B Konut yap kooperatiflerinin gerek kii ortaklarnn da tketici olarak kabul edilerek bu madde kapsamna alnmas da zellikle kooperatiflerin de bu sistem dahilinde finanse edilmesini salayacaktr. Deiken faiz uygulamas… - Madde 10/B Ayn zamanda szlemenin kurulmas aamasnda deiken faiz tercih edildii takdirde faiz orannn belirlenmesinde kullanlacak endeksin ne olaca ve bu endekse bal art ve azal aralnn ve bu art ve azaln ne srede deieceinin belirlenmesi gerekmektedir. Bu endeksler TCMB tarafndan, bu endekslerin art azal aral ve azami faiz oran ise szleme annda tketici ile karlkl mzakere edilerek belirlenecektir. Konut finansman szlemelerinde yer almas gereken asgari unsurlar 5582 sayl Kanunda sralanmtr. Szleme ncesinde bilgi formu verilecek - Madde 10/B 5582 sayl Kanunla 4077 sayl Kanunda yaplan en kapsaml deiiklik Kanuna 10/B maddesinin eklenmesidir. Bu madde ile birlikte Sanayi ve Ticaret Bakanlna szleme ncesi koullar ieren Szleme ncesi Bilgi Formu dzenleme yetkisi verilmitir. Bakanlk bu formu ve erken deme durumunda yaplacak faiz indirimi ile kredinin tketiciye yllk maliyet orannn hesaplanmas ynelik hkmlere karaca ynetmelikte yer verecektir. Szleme ncesi Bilgi Formunun tketiciye verilmesini takip eden bir i gn gemeden imzalanan szleme geersiz saylacaktr. Bu tketicilerin szlemeyi okumadan acele olarak imzalamasn nlemeye ynelik bir dzenlemedir. st ste iki taksit denmezse temerrt oluacak - Madde 10/B Konut finansman szlemesinin de tketici kredisi szlemesi gibi yazl yaplmas ve bu szlemenin bir nshasnn tketiciye verilmesi zorunludur. Borlu birbirini izleyen en az iki taksiti deyemez ise temerrde dm kabul edilir ve bu durum ilgili finansman kuruluu tarafndan 5 gn ierisinde iadeli taahhtl posta yoluyla tketiciye bildirilir, en az bir ay sre verilerek muacceliyet uyarsnda bulunulur. (Tketici kredilerinde bu 5 gnlk sre bir hafta olarak uygulanmaktadr.) Bu srenin sonunda, konut finansman kuruluu, yetkili kiilere konutun kymet takdirini yaptrr ve takdir edilen kymeti 10 i gn ierisinde tketiciye bildirir. Takdir edilen kymet konut finansman kuruluu tarafndan dikkate alnarak konutun sat gerekletirilir. Konut bedeli yetersiz kalrsa tketici fark deyecek - Madde 10/B Eer, konutun satndan elde edilen gelir, tketicinin deyemedii bedelden dkse tketici konut finansman kuruluunun zararndan sorumludur. Eer konutun satndan elde edilen gelir, tketicinin deyemedii bedelden yksek ise aradaki fark tketiciye denir. rnein tketici 100.000 TL tutarnda kredi kulland ve 75.000 TL’sini deyemeyerek sistemden kt. Bankada evi 65.000 TL’ye satt. Bu durumda banka 10.000 TL zararda olur ve bu zarar tketici tarafndan karlanr. Eer Banka evi 90.000 TL’ye satarsa 15.000 TL’lik kar tketiciye der. Konutun satnn gerekletirilmesinden sonra tketici, konutu tahliye etmekle ykmldr. Zamannda teslim edilmeyen konutlarn sorumluluu - Madde 10/B Konut finansman kredisinde de tketici kredisinde olduu gibi adi kefalet hkmleri geerlidir. Dolaysyla ncelikle asl borlunun takip edilmesi ve bundan bir sonu elde edilemedii takdirde, kefil aleyhine takip yaplmas gerekir. Asl borluya bavurmadan direkt olarak kefilden borcun ifas talep edilemez. Konut finansman kuruluunun bal kredi vermesi durumunda, konutun hi ya da zamannda teslim edilmemesi halinde kredi veren kurulu satc ile birlikte kullandrd kredi miktar kadar mteselsilen sorumludur. Konut finansman szlemesi demelerinin de tketici kredisi szlemesi demeleri gibi bir kymetli evraka balanmas yasaktr. Deiken faiz uygulamas da balad - Madde 10/B 5582 sayl Kanunla getirilen nemli deiikliklerden biri de faiz sisteminde yaplan deiikliklerdir. Mortgage szlemelerinde sabit faizin yan sra deiken faiz ve sabit faiz ile deiken faizin karma olarak kullanld faiz sistemi uygulanacak. Orann deiken olarak belirlenmesi durumunda, szlemede esas alnacak referans faiz ve endeksler TCMB tarafndan (referans endeks, 1 Haziran 2007 tarihinden itibaren geerli olmak zere TFE olarak belirlenmitir), tketicilerin bu faiz ve endeksler konusunda bilgilendirilmesine ynelik yntemlere ilikin usul ve esaslar ise Bakanlk tarafndan belirlenir. Sabit faizde erken demeye yzde 2 ceza var - Madde 10/B Hem deiken, hem de sabit faizle borlanma durumunda tketici erken demede bulunmak isteyebilir. Ya da bir veya birden ok taksit demesini vadesinden nce yapabilir. Bu durumda konut finansman kuruluu gerekli erken deme indirimini yapmak zorundadr. Bunun yannda faiz orannn sabit olarak belirlendii durumunda, tketicinin erken demede bulunmas halinde konut finansman kuruluu, erken denen tutarn gerekli faiz indirimi yapldktan sonra kalan ksmnn yzde 2’sini gememek suretiyle erken deme creti talep etme hakkna sahiptir. Mortgage’tan nce kredi alanlar yzde 2 ceza demeyecek - Sermaye Piyasas Kanununa Eklenen Geici Madde 11 Eskiden kredi kullanan tketiciler gerek eski sisteme (4077/10. madde), gerekse yeni sisteme (4077/10/B) dahil olsalar dahi erken demede herhangi bir cret (yzde 2) demeyeceklerdir. Gerek eskiden kredi alan tketicilerden yeni sisteme geenler, gerekse yeni sistemden kredi alan tketiciler geri demelerdeki taksit miktarlar ierisindeki faizler zerinden alnan yzde 5 banka ve sigorta muameleleri vergisinden (BSMV) muaf olacaklardr. AYIPLI KONUTU ADE ETMEK VEYA BEDEL NDRM STEMEK TKETCNN HAKKIDIR